임대인이 전세보증금 안 줄 때, 임차인이 보증금 돌려받는 5가지 방법 (내용증명, 등기명령, 소송까지!)

 

요즘 사회적으로 경제가 침체되고 특히 건설업체 줄도산으로,

전세보증금을 못 받으시는분들이 많은 걸로 아는데요?

이 글 하나로 보증금 반환 절차부터 소송까지 전부 정리해드립니다.
임대인이 버티기 시작했다면, 지금 이 글을 꼭 읽어보세요.

---

✅ 이런 상황이라면 꼭 읽어보세요

• 계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 안 돌려줌
• 이사를 가야 하는데 보증금이 묶여 있음
• 전세계약 중인데 집이 경매로 넘어간다고 통보 받음
• 임대인과 연락이 안 되거나 회피하는 중

 

위의 상황에 해당하시는 분들이 계시다면 아래에서 설명드릴 내용 하나하나 천천히 알아보도록 하시죠.

 

---

 

1. 보증금 돌려받으려면 '집 먼저 비워야' 합니다

많은 분들이 놓치는 부분인데요.
전세 계약이 끝났다고 해서 바로 보증금을 받을 수 있는 게 아닙니다.(중요!)

💡 보증금은 '집을 비운 후'에 받을 수 있어요.
(이걸 '명도'라고 해요)

📌 집을 계속 점유하고 있다면 임대인은 보증금을 안 돌려줘도 된다는 판례도 있습니다.

 

그리고 집을 비웠는데도 보증금을 받지 못했다면, 아래의 방법대로 생각해 볼 수 있겠습니다.

 

---

2. 보증금 안 줄 때 임차인이 할 수 있는 5단계 대응법

---

 

첫째, 내용증명 보내기 (1차 경고)

가장 먼저 해야 할 일은 ‘내용증명’ 발송입니다.
이는 임대인에게 “보증금 언제까지 돌려주세요”라는 공식적인 경고입니다.

📝 내용에 포함할 내용:

• 임대차 계약 주소 및 계약기간
• 계약 종료일
• 보증금 액수
• 반환 요청일 및 기한 (예: 7일 이내)

📩 내용증명은 우체국 홈페이지 또는 방문으로 발송 가능

 

---

 

둘째, 임차권 등기명령 신청 (이사 먼저 가야 할 때)

이사할 집은 계약했는데,
보증금을 못 받아 이사를 못 가는 경우,
‘임차권등기명령’ 제도가 있습니다.

🏛️ 법원에 신청하면 등기부등본에 임차인의 권리가 표시되고,
보증금 반환청구권은 유지한 채 이사 가능해집니다.

✅ 등기 후 전입신고를 새 주소로 이전해도 권리 유지됨!

 

---

셋째, 소액보증금 우선변제 대상 확인

다음 세 조건을 충족했다면,
집이 경매로 넘어가도 우선적으로 일정 금액 돌려받을 수 있어요.

✔️ 전입신고 완료
✔️ 확정일자 받은 계약
✔️ 보증금이 일정 금액 이하 (지역별 상이)

📌 서울 기준: 보증금 5,000만 원 이하 → 최대 2,100만 원 우선변제

 

---

 

넷째, 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인

혹시 계약서에 보증보험 가입돼 있나요?

HUG, SGI 서울보증(없이 하시진 않으셨겠죠..?) 등에서 보증보험을 가입했다면,
임대인이 안 줄 경우 보험사가 대신 지급합니다.

🧾 보증금 반환보증은 임차인 또는 임대인이 가입할 수 있어요.
계약서 또는 보증서 확인 필수!

 

 

---

다섯째, 보증금 반환 청구 소송 제기 (최후의 수단)

임대인이 끝까지 돌려주지 않는다면,
민사소송을 통해 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

💼 준비서류:

• 임대차계약서
• 전입신고/확정일자 자료
• 내용증명 복사본
• 문자, 녹음 등 임대인의 태도 기록

3,000만 원 이하일 경우에는 소액사건 심판청구 가능.
판결 후에는 강제집행(압류 등) 도 가능합니다.

---

3. 전세계약 전부터 준비하세요 (보증금 지키는 법)

체크 항목설명

✅ 등기부등본 확인	근저당, 전세금보다 대출 많으면 위험
✅ 전입신고 & 확정일자	보증금 반환에 필수
✅ 보증보험 가입	사기·파산 대비 안전장치
✅ 계약서 보관	전자 계약서도 보관 필수

💡 계약 전에 등기부등본 한 번은 꼭 떼보세요!
(대출이 많으면 위험!)

 

---

🔍 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 확정일자 안 받았는데, 보증금 못 받나요?
A. 우선순위에서 밀릴 수 있습니다. 지금이라도 확정일자 받는 게 좋아요.

Q. 집주인이 잠적했어요. 어떡하죠?
A. 임차권등기명령 + 소송 절차를 동시에 진행하세요. 경매가 진행되면 배당요구서도 제출해야 합니다.

 

---

 

이상으로 임대인이 전세보증금 안줄 때, 임차인이 돌려받는 5가지 방법에 대해 알아보았습니다.

 

이 글이, 여러분께 조금이나마 도움이 되었기를 바라며,

 

글을 마치겠습니다.